自 2014 年政府工作报告首次提出「做好房地产税立法相关工作」，房地产税便成为两会的常客，备受关注。今年也不例外，政府工作报告提出「稳步推进房地产税立法」，被视为房地产市场第一大杀器的房地产税再次成为万众瞩目的焦点。目前可以确定是，房地产税肯定要出，而且会加速的出。不确定的是具体何时推出，怎么征收，影响几何。

首先我们来推算下房地产税的开征时间。今年不会落地，最早也要 2021 年，最晚 2023 年。虽然明确的立法进程官方尚未对外公布，但从 2019 年两会各部委发言中我们判断房地产税正处于立法前期准备阶段，基本草案已起草完成，正在完善论证。考虑到房地产税的复杂性，其立法过程很可能需要人大常委会多次审议。我们可以参考我国其他税种的立法进程，新一轮税改后第一个出台的地方新税种的环保税从提交草案至表决通过历时两年，一年后才开始全面开征。所以我们认为房地产税今年不太可能仓促出台，最快也得 2021 年。但也不会太久，因为 2018 年房地产税法被列入全国人大常委会五年立法规划的第一类项目，意味着房地产税比较成熟，不出意外的话会在 2023 年 3 月本届人大任期结束前完成立法或提请审议。

接着，我们来预测下房地产税的征收方式。直接「一刀切」全国征收不太现实，大概率采取超额累进税率。

一是征收范围。考虑到我国各地经济状况、收入水平差异较大，直接「一刀切」全国征收不太现实， 根据「因城施策」和「分步推进」原则，预计未来房地产税征收范围应该是部分覆盖，先对一二线热点城市增量住房开始渐进式扩大试点范围，从增量扩大到存量，从高档住宅扩大到普通住宅。三四线城市暂时不征或者给予一定的豁免条件，且同一城市核心区域和非核心区域的征收标准会有不小的差异。

二是计税依据。房地产税的计税依据较为明确，财政部多次提出将按照评估值也就是房屋市场价值，而非房产原值征收，当房价上涨时，房地产税负增加，可起到抑制房价上涨的作用，但由于近些年房价波动较大，最终评估值可能会有折扣，设定适当的评估率。

三是税率结构。房地产税税率大概率会采用超额累进的形式，整体税率不会太高，各地会存有差异，可能是给定地方政府一个合理的参考区间，由地方政府根据当地房价和调控目标自行决定。

四是税收优惠。为保障基本居住需求，房地产税也会设定减免税项目，目前认可度较高且相对合理的办法是以户为单位，对首套普通住房免征，然后以人均为标准，对超出家庭免征面积的部分，征收房地产税。

最后，我们测算下房地产税对房地产市场和个人的影响。

从市场影响看，短期会有局部影响，长期不是决定性因素。房地产税开征后，

短期可通过增加保有成本，抑制投资性需求，进而影响房地产市场。一方面，房地产税会增加房产持有成本，将部分空置房地产推向市场，使得市场供给骤增;另一方面，持有成本的上升也会使潜在购房者购房更加谨慎，市场需求量锐减。因此，房地产税会导致市场短期供过于求，出现短暂降温。2011 年上海和重庆房产税试点开始后，沪渝两地的房地产市场出现了一个小低潮，表现不及全国平均水平，房地产税的征收对于市场有一定的抑制作用。

但长期房价表现主要取决于供需关系，房地产税对房价的抑制效果并不显著。从国际经验看，美国、日本这些出现房地产泡沫的国家都有房地产税，房地产税的征收未能有效抑制房价上涨。从国内经验看，上海和重庆自 2011 年推进房产税试点以来，房价不跌反涨，房地产税对房价的调控作用效果并不明显。试点七年，上海和重庆房价都有不错的表现，上海房屋平均销售价格从 1.5 万上涨至 2.4 万，接近翻倍，重庆房价单价从 0.5 万上涨至 0.7 万，涨幅超过 40%。这是因为长期房价变动主要取决于房地产市场的供求关系，房地产税主要是短期情绪冲击， 增加了房地产的持有成本，并未从本质上改变市场供求关系。长期看来，房价主要由人口数量、房地产、货币、土地政策决定，而不是由税费决定。

从个人影响看，对普通自住影响不大，对炒房者影响较为明显。对于普通自住者，由于房地产税会通过设定免征面积、免征额度等税收优惠机制为购房者适度「减负」，所以开征后影响不会太大。

但还有几类人需要注意：

一是多套房产拥有者。我国房地产税大概率采用超额累进税率，即便第一套免征、从第二套开始征收，超出免征面积的部分税率依次提高，征缴压力会比较大。尤其是全面开征后，对于在三四线城市有多套房的家庭，很难通过出租或出售转嫁房地产税，且由于人口增长乏力，房价后续上涨空间有限，导致投资房产的性价比急剧下降。

二是盲目加杠杆炒房者。房地产税开征后，承担巨大债务的炒房者的持有成本随之上升，再加上目前房地产市场不太景气，变现获利难度大，炒房者压力较大。一旦断供被银行申请查封、拍卖，会造成更大的损失。

三是高档住宅持有者。如果房地产税的税收优惠仅限于首套普通住房，豪华公寓、别墅等高端住宅就需要全额缴税，税基较高。即使有免征面积，对于面积大、单价贵、总价高的高档住宅作用也是微乎其微。按照重庆的标准，新购单价 2.8 万、300 平的别墅，每年需缴纳的房产税高达 5.6 万。

四是旅游地产投资者。通常旅游地产的利用率不高，如果也被纳入房地产税征收范畴，会导致持有成本增加，持有旅游地产不太划算，投资价值下降。

总的来说，房地产税立法从 2014 年首次提出至今已有 5 个年头，由于牵涉主体较多，需要全面协调，所以迟迟未能落地，但正在稳步推进，渐行渐近。参考国际经验和沪渝试点，预计未来房地产税不会全体覆盖，而是会分步推进，设定减免税项目，各地税率会有差异，大概率会采用超额累进的形式。在中央定调房住不炒的大背景下，房地产政策面的风向变化清晰可见，房地产税虽然对于自住刚需的影响不会太大，但对于投机需求有一定的抑制作用。这就意味着，房地产税开征后，炒房的机会成本增加，过去靠短期加杠杆套利的房地产投资方式已经行不通了。